Coût prêt relais : 12 mois, 50-80% et frais

Le coût d’un prêt relais ne se limite pas au taux annoncé par la banque. Pour mesurer la dépense réelle, il faut additionner les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les garanties et la durée pendant laquelle le prêt reste en place. Ce financement permet d’acheter avant de vendre, mais il demande une simulation précise.

Table des matières

Ce que vous payez réellement avec un prêt relais

Un prêt relais est un crédit immobilier temporaire, parfois appelé crédit intermédiaire ou avance de trésorerie. La banque avance une partie de la valeur estimée du bien que vous allez vendre, pour vous permettre de financer l’achat du nouveau logement avant d’avoir encaissé le prix de vente de l’ancien.

Simulateur de prêt relais

Valeur estimée du bien (€)

Quotité bancaire (%)

Capital restant dû (€)

Taux nominal annuel (%)

Assurance

Frais (Dossier + Garantie + Autres) (€)

Scénario 12 mois

Montant mobilisable : 0 €

Intérêts : 0 €

Assurance : 0 €

Coût total : 0 €

Scénario 24 mois

Montant mobilisable : 0 €

Intérêts : 0 €

Assurance : 0 €

Coût total : 0 €

Formules utilisées :

Montant mobilisable = (Valeur × Quotité) – CRD
Intérêts = Capital emprunté × Taux annuel × (Durée / 12)
Assurance = Coût mensuel × Durée OU Coût annuel × (Durée / 12)

Note : Cette estimation est purement indicative. Le coût réel dépendra des conditions spécifiques de votre établissement bancaire, des frais de notaire et des garanties exigées.

Son coût total dépend surtout de six éléments : le montant emprunté, le taux d’intérêt, la durée réelle du prêt, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les garanties. Plus le prêt reste actif longtemps, plus les intérêts et l’assurance pèsent sur l’opération.

Hestia indique par exemple un coût moyen de 3 200 € à 8 500 € pour un prêt relais de 150 000 € sur 12 mois, selon le taux, l’assurance et les frais. Pour 200 000 € empruntés, la facture peut atteindre 4 800 € à 11 000 €. Ces écarts montrent qu’un dossier proche en apparence peut produire un coût très différent selon les paramètres retenus.

Poste de coût	Impact sur le budget	Point de vigilance
Intérêts	Ils rémunèrent la somme avancée par la banque	Ils augmentent avec le montant, le taux et la durée
Assurance emprunteur	Elle s’ajoute aux intérêts pendant la période du prêt	Son coût varie selon le profil et les garanties
Frais de dossier	Ils sont facturés par la banque lors de la mise en place	Ils peuvent parfois se négocier
Garanties	Elles sécurisent la banque	Leur forme et leur coût dépendent du montage
Frais annexes	Ils complètent le coût global	Ils doivent être intégrés dans la simulation

Calculer le montant accordé avant de regarder le taux

Avant de comparer les taux, il faut savoir combien la banque acceptera d’avancer. Elle ne finance pas 100 % de la valeur du bien à vendre, car elle garde une marge de sécurité en cas de baisse du prix ou de vente plus longue que prévu.

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La quotité appliquée à la valeur du bien

La quotité correspond à la part de la valeur estimée du bien retenue pour calculer le prêt relais. Meilleurtaux évoque une fourchette de 50 % à 80 %. La Centrale de Financement et Hestia mentionnent plutôt 60 % à 80 %. Mon Marché Immobilier indique une avance pouvant aller jusqu’à 70 %, avec une fourchette générale de 50 % à 80 %.

Dans la pratique, l’estimation du bien peut être réalisée par la banque, un expert agréé, un notaire ou une agence immobilière. Une estimation trop élevée peut donner une impression trompeuse de confort, car si le prix de vente doit ensuite être revu à la baisse, le plan de financement devient plus serré.

Le capital restant dû à déduire

Si un crédit immobilier reste en cours sur le bien à vendre, le capital restant dû doit être déduit. La formule simplifiée est donc : valeur estimée du bien x quotité bancaire – capital restant dû. Ce résultat donne une idée du montant mobilisable pour le nouvel achat.

Exemple : un bien estimé à 300 000 €, avec 80 000 € de capital restant dû. Si la banque retient 70 % de la valeur, la base retenue est de 210 000 €. Après déduction des 80 000 €, le prêt relais mobilisable serait de 130 000 €. Ce montant ne dit pas encore combien coûte le prêt, mais il fixe la base sur laquelle seront calculés les intérêts, l’assurance et les frais.

Durée, franchise et remboursement : ce qui change la facture

Le prêt relais est généralement mis en place pour 12 mois. Il peut être renouvelé une fois, avec une durée maximale couramment présentée de 24 mois. Meilleurtaux parle aussi d’une durée de 1 à 2 ans. Le capital est remboursé en une seule fois lors de la vente du bien initial, ce qui explique que le prêt relais soit souvent décrit comme un crédit in fine.

Franchise partielle ou franchise totale

Avec une franchise partielle, vous remboursez généralement les intérêts et l’assurance pendant la durée du prêt, puis le capital lors de la vente. Cette solution rend le coût plus lisible mois après mois, mais elle ajoute une charge de trésorerie pendant la période de transition.

Avec une franchise totale, les intérêts et le capital sont différés jusqu’à la vente du bien immobilier. La mensualité temporaire semble plus légère, mais le coût ne disparaît pas, il s’accumule et doit être réglé à la sortie. Cette formule mérite donc une attention particulière si le délai de vente reste incertain.

Le prêt relais peut créer une tension financière discrète : au départ, on raisonne sur quelques mois, puis une estimation trop haute retarde la vente, la durée s’allonge, les intérêts continuent de courir et la marge de négociation diminue. Le bon réflexe consiste à prévoir dès le départ un scénario moins favorable, avec une vente à un prix légèrement inférieur, un délai proche de 12 mois et tous les frais intégrés. Cette approche évite de confondre faisabilité théorique et sécurité réelle.

Si le bien ne se vend pas dans les temps

Le principal risque n’est pas seulement de payer plus cher, mais de devoir renégocier dans l’urgence. Si la vente tarde, la banque peut étudier une prolongation, mais celle-ci n’est pas neutre : elle prolonge les intérêts, l’assurance et l’incertitude. Une vente conclue à un prix inférieur peut aussi réduire le produit disponible pour solder le prêt et financer le reste du projet.

Prêt relais sec ou adossé : deux coûts très différents

Le choix de la formule influence fortement le coût global. Le prêt relais sec convient lorsque le produit de la vente de l’ancien bien suffit à financer le nouveau logement. Le montage est alors plus simple : le besoin porte surtout sur l’avance de trésorerie pendant la période entre achat et vente.

Le prêt relais adossé, aussi appelé prêt relais acquisition selon Mon Marché Immobilier, s’utilise lorsque le nouveau bien coûte plus cher que ce que la vente permettra de financer. Il est alors combiné à un crédit immobilier classique. Le coût peut être plus élevé, car il faut regarder à la fois le relais et le crédit complémentaire : taux, assurance, durée, garanties et mensualité future.

Formule	Pour quel projet ?	Effet sur le coût
Prêt relais sec	La vente couvre le nouvel achat	Montage plus simple, coût limité au relais et à ses frais
Prêt relais adossé	Le nouveau bien est plus cher	Coût global plus complexe avec crédit complémentaire
Franchise partielle	Vous acceptez de payer intérêts et assurance pendant la transition	Charges mensuelles visibles, dette finale moins chargée
Franchise totale	Vous voulez différer les paiements jusqu’à la vente	Confort temporaire, mais coût accumulé à la sortie

Le type de prêt le moins cher n’est donc pas le même pour tout le monde. Il dépend du prix du nouveau bien, de la valeur réaliste du logement vendu, du capital restant dû et de votre capacité à supporter les charges pendant la transition.

Réduire le coût d’un prêt relais sans fragiliser le projet

Le premier levier consiste à faire estimer le bien de façon prudente. Une mise en vente au bon prix peut réduire la durée du prêt, donc le volume d’intérêts et d’assurance. À l’inverse, un prix trop ambitieux peut donner l’impression de maximiser la vente, mais augmenter le coût du financement si le bien reste longtemps sur le marché.

Comparer les offres reste utile, car le taux compte, mais les frais et l’assurance peuvent changer le coût total. Négocier les frais de dossier aide aussi à limiter les frais annexes. Le coût de l’assurance emprunteur mérite d’être vérifié même sur une période courte, car il pèse dans la simulation. Enfin, plus la vente est préparée en amont, plus la durée réelle du prêt a de chances de rester contenue.

Il est aussi utile de tester plusieurs scénarios, par exemple 6 mois, 12 mois puis 24 mois maximum, pour mesurer l’effet d’un délai prolongé. Cette projection simple donne une vision plus solide que le seul affichage du taux.

Si le coût paraît trop élevé ou si la banque refuse le montage, d’autres pistes peuvent être étudiées avec un professionnel : ajustement du prix de vente, vente longue, autre montage de crédit, accompagnement par un courtier ou solution alternative. Hestia mentionne notamment le leasing immobilier comme possibilité pour acheter avant de vendre, y compris avec un dossier complexe.

Avant de signer, la méthode la plus sûre consiste à demander une simulation complète avec le montant emprunté, la quotité retenue, le capital restant dû, le taux, l’assurance, les frais de dossier, les garanties et deux durées de référence, 12 mois et 24 mois. C’est cette vision globale, et non le seul taux nominal, qui permet de juger le vrai coût d’un prêt relais.