ILAT, ILC ou ICC : quel indice choisir ?

L’indexation d’un bail à l’ILAT sert à ajuster un loyer professionnel selon un indice officiel. Le point sensible n’est pas la formule, mais le choix du bon indice, du bon trimestre et de la bonne période de comparaison. Une erreur sur l’un de ces éléments peut créer une hausse injustifiée, ou faire passer à côté d’une baisse possible du loyer.

Table des matières

Ce que mesure vraiment l’ILAT dans un bail professionnel

L’ILAT signifie Indice des Loyers des Activités Tertiaires. Il est publié chaque trimestre par l’INSEE et sert de référence pour réviser certains loyers de locaux professionnels. Sa base 100 est fixée au 1er trimestre 2010, ce qui permet de suivre son évolution dans le temps.

Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : Suivi officiel · Consultez les données officielles de l’INSEE pour suivre l’évolution trimestrielle de l’indice des loyers des activités tertiaires.

En pratique, l’ILAT concerne notamment les baux de bureaux, les locaux de services, les activités tertiaires, les professions libérales et les entrepôts logistiques, comme l’indique Service-public.fr pour les activités libérales et tertiaires. Il revient donc souvent dans les baux professionnels, mais aussi dans certains baux commerciaux lorsque l’activité exercée relève du tertiaire plutôt que du commerce ou de l’artisanat.

Leosquare présente l’ILAT comme un indice composé de 50 % d’inflation, 25 % d’indice du coût de la construction et 25 % de croissance du PIB. Cette composition explique pourquoi l’ILAT ne suit pas exactement la même trajectoire que d’autres indices immobiliers : il reflète à la fois le niveau général des prix, une composante liée à la construction et l’activité économique.

Le bon réflexe : partir du bail, pas du local

Un local situé dans un immeuble de bureaux n’entraîne pas automatiquement l’application de l’ILAT. Le critère central reste l’activité exercée et ce que prévoit le contrat. Un cabinet d’avocat, une agence de conseil ou une entreprise de services relèvent typiquement d’une logique tertiaire. À l’inverse, une boutique recevant une clientèle pour vendre des produits relève plus souvent de l’ILC.

ILAT, ILC ou ICC : éviter la confusion d’indice

Avant de calculer un nouveau loyer, il faut vérifier que l’indice utilisé correspond bien au bail. C’est l’une des erreurs les plus fréquentes dans les indexations : appliquer une formule correcte avec un indice inadapté.

Indice	Usage principal	Points de vigilance
ILAT	Activités tertiaires, professions libérales, bureaux, locaux de services, entrepôts logistiques	À vérifier dans la clause du bail et selon l’activité réellement exercée
ILC	Activités commerciales ou artisanales	Service-public.fr le rattache aux locataires exerçant une activité commerciale ou artisanale, avec immatriculation au RNE et au RCS pour les commerçants
ICC	Indice historique lié au coût de la construction	Selon l’extrait Leosquare, il ne peut plus être utilisé comme référence de révision triennale pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014

L’ILC a une composition différente : Service-public.fr indique qu’il repose à 75 % sur l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers et à 25 % sur l’indice du coût de la construction. Il répond donc à une logique plus commerciale, tandis que l’ILAT convient mieux aux services, bureaux et activités non commerciales.

Cas typique : une profession libérale dans un local de bureaux

Pour un médecin, un architecte, un consultant ou un avocat installé dans des bureaux, l’ILAT est souvent l’indice cohérent. Il faut malgré tout lire la clause d’indexation : elle peut nommer l’indice, fixer un trimestre de référence et préciser la périodicité de révision. Sans cette lecture, le calcul reste fragile.

La formule de calcul d’un loyer indexé sur l’ILAT

La formule usuelle est simple :

Loyer indexé = loyer en cours x dernier indice ILAT / indice de référence

Le loyer en cours est le montant actuellement payé, hors charges si le bail raisonne en loyer hors charges. Le dernier indice ILAT est celui retenu pour la révision. L’indice de référence est l’indice de comparaison prévu par le bail : il peut s’agir du même trimestre de l’année précédente pour une indexation annuelle, ou du même trimestre trois ans plus tôt pour une révision triennale.

Exemple pas à pas

Imaginons un loyer annuel de 24 000 €, un indice ILAT de référence de 130,00 et un nouvel indice ILAT de 136,50. Le calcul donne : 24 000 x 136,50 / 130,00 = 25 200 €. Le nouveau loyer annuel serait donc de 25 200 €, soit 2 100 € par mois si le paiement est mensuel.

Ce calcul doit toujours être rapproché du bail. Si la clause prévoit un trimestre précis, il ne faut pas choisir un autre trimestre parce qu’il est plus récent ou plus favorable. Le trimestre de référence est le point d’ancrage du calcul.

Que se passe-t-il si l’ILAT baisse ?

Une baisse de l’indice peut mécaniquement entraîner une baisse du loyer indexé, sauf stipulation particulière du bail à vérifier avec un professionnel du droit. Leosquare mentionne par exemple un ILAT à 137,07 au 3e trimestre 2025, avec une baisse annuelle de 0,04 %, après une hausse de +0,51 % au trimestre précédent. Ce type de variation montre qu’une indexation ne signifie pas toujours une hausse.

Quand l’indexation peut-elle être appliquée ?

Il existe plusieurs temporalités à ne pas confondre. L’indexation annuelle, la révision triennale et le renouvellement du bail n’obéissent pas à la même logique.

La clause d’échelle mobile ou clause d’indexation

Une indexation annuelle peut être prévue par une clause d’échelle mobile ou une clause d’indexation. Cette clause autorise une variation régulière du loyer, généralement chaque année, en fonction de l’indice désigné. Elle doit être lue attentivement : elle indique souvent l’indice, la date de révision, le trimestre de référence et la méthode de comparaison.

La révision triennale du bail commercial

Service-public.fr rappelle que la révision triennale du bail commercial est automatique et n’a pas à être mentionnée dans le bail. Elle intervient tous les 3 ans. Pour ce type de révision, il faut comparer les indices sur une période de trois ans, et non sur un an.

Le renouvellement au bout de 9 ans

Le loyer est aussi réévalué lors du renouvellement du bail commercial, au bout de 9 ans. Cette étape peut ouvrir des discussions plus larges que la seule indexation mathématique, notamment sur la valeur locative, les caractéristiques du local ou les conditions du marché.

Vérifier le calcul transmis par le bailleur avant de payer

Recevoir un avis d’échéance avec un nouveau loyer ne suffit pas à valider l’indexation. Le locataire comme le bailleur ont intérêt à documenter le calcul pour éviter un désaccord durable. Il faut contrôler que le bail vise bien l’ILAT et non l’ILC ou l’ICC, vérifier le trimestre de référence indiqué dans le contrat, comparer la bonne période, 1 an pour une indexation annuelle ou 3 ans pour une révision triennale, reprendre le bon loyer de base et contrôler le sens de variation, hausse, stabilité ou baisse.

Un bon calcul d’indexation ressemble à une corde correctement tendue : si l’un des points d’attache est mal placé, tout l’alignement se décale. Le loyer de base, l’indice de départ, l’indice d’arrivée et le trimestre forment une chaîne. Tirer sur le dernier indice sans vérifier le point initial du contrat peut donner un résultat apparemment logique, mais faux sur le plan financier ou juridique. Cette image aide à retenir une règle simple : on ne sécurise pas une indexation avec la formule seule, mais avec la cohérence de tous ses points.

En cas d’écart, il est préférable de demander au bailleur le détail du calcul : indice utilisé, trimestre, ancien indice, nouvel indice et loyer de base. Une contestation argumentée est plus efficace qu’un refus de paiement non expliqué. Si le montant est important ou si la clause est ambiguë, l’avis d’un avocat, d’un expert-comptable ou d’un professionnel de la gestion locative peut sécuriser la suite.

Pour retrouver les valeurs officielles, consultez directement les publications de l’INSEE ou les fiches de référence de Service-public.fr. Un simulateur peut ensuite aider à refaire le calcul, mais il ne remplace jamais la vérification du bail : l’outil calcule, le contrat fixe les règles à appliquer.